Les clauses d’un bail commercial doivent être respectées par les deux parties et engagent tant le bailleur que le locataire. La rédaction desdites clauses doit être très rigoureuse afin d’éviter tous litiges potentiels. Nous vous présentons ici cinq clauses importantes à négocier avant de louer un local commercial à Rennes ou partout ailleurs en France.
1) LA DURÉE DU BAIL COMMERCIAL
Il existe différent types de baux commerciaux. Le bail commercial « classique », dit 3-6-9, a une durée fixée par la loi de neuf ans minimum. Sauf exceptions légales, ce bail peut être résilié par le locataire à la fin de chaque période triennale, d’où l’appellation 3-6-9. Il sera donc possible de résilier ce bail tous les trois ans selon des modalités fixées par la loi. Pour ce qui est du renouvellement du bail commercial, il se fera tous les 9 ans.
Le bailleur et le locataire on le droit de signer un bail d’une durée plus longue mais pas pour une durée indéterminée (ce ne sera donc pas un bail 3-6-9). La résiliation triennale s’applique ici aussi, sauf exception légale. Quel que soit le bail commercial, le bailleur devra payer une indemnité d’éviction s’il décide de résilier le bail avant la fin de celui-ci.
Pour les baux de plus de 9 ans, il est possible d’introduire une clause qui interdit la résiliation triennale de la part du locataire. Cela peut concerner des baux dont les locaux sont destinés à l’exercice d’une seule activité, à l’usage exclusif de bureaux ou encore à l’usage de locaux de stockage. Dans ces cas-là, sauf exceptions légales, le locataire ne pourra donner congé qu’à l’issue de la période de 9 ans.
2) LA DESTINATION DES LOCAUX
Lors de la négociation, vous pouvez négocier un bail dit « tous commerces » qui vous permettra d’exercer n’importe quelle activité. Si vous préférez préciser votre activité, il faudra rédiger une clause de destination des locaux de manière précise. En effet, si vous exercez une activité non autorisée par cette clause, le bailleur pourra résilier le bail, refuser le renouvellement ou encore déplafonner les loyers ! C’est pourquoi il faut veiller à ne pas définir votre activité de manière trop précise car cela pourrait créer des litiges si vous décidez de modifier légèrement celle-ci.
À noter qu’il existe une procédure dédiée qui permet de demander en cours de bail la modification de l’activité. On parlera alors de déspécialisation plénière (modification totale de l’activité) ou de déspécialisation partielle (modification partielle de l’activité).
3) LE LOYER DU BAIL COMMERCIAL
Dans cette clause sont fixé le montant du loyer initial et les modalités de révision du loyer. Le loyer initial peut être fixé librement par les parties puisque celui-ci n’est pas réglementé par la loi. Par contre, il existe des règles spécifiques quant à la révision du prix du loyer.
Le loyer peut être révisé tous les 3 ans (révision triennale) ou suivant une autre périodicité si une clause d’échelle mobile a été précisée dans le contrat. La révision triennale est plafonnée, l’augmentation de celui-ci ne pourra pas excéder l’indice reporté dans le bail.
L’éventuel déplafonnement du loyer pourra se faire au terme du bail, si le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à défaut de demande de renouvellement de la part du locataire. Le loyer pourra également être déplafonné dans les deux cas suivants :
- Si des facteurs de commercialité ont entraîné une augmentation de plus de 10% de la valeur locative tout en ayant un impact favorable sur l’activité commerciale.
- Si le locataire change d’activité (déspécialisation)
Il existe également la possibilité de rédiger une clause de déplafonnement. Avec une telle clause, le loyer pourra être fixé en fonction de la valeur locative actualisée. En cas de désaccord entre les parties, un expert déterminera la valeur locative actualisée.
Dernièrement, il est possible que le bailleur demande un supplément de loyer ou une indemnité lors de la mise à disposition des locaux. On appelle cela le droit d’entrée, ou pas-de-porte. Si ce droit d’entrée se fait sous forme d’un supplément de loyer, il pourra alors être déduit des bénéfices.
4) LES CHARGES ET LES TRAVAUX
Sauf clauses particulières, les charges généralement mises à la charge du locataire sont les suivantes :
- Les factures d’eau et d’énergie,
- La taxe foncière et autres taxes (taxe de balayage, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.),
- La quote-part des charges de copropriété revenant au locataire le cas échéant.
Le bail prévoit également la répartition de la charge des travaux nécessaires ou obligatoires. Ces clauses sont négociables de gré à gré. Depuis la loi Pinel du 5 novembre 2014, les gros travaux liés à l’article 606 du Code civil ne peuvent plus être mis à la charge du locataire. Il en va de même pour les honoraires liés à ces travaux.
De plus, pour ce qui est des aménagements pour l’accessibilité des personnes handicapées, ils ne peuvent pas être mis à la charge du locataire s’ils nécessitent de gros travaux.
Les clauses associées aux travaux dans le cadre d’un bail commercial peuvent être négociées lors de la signature du contrat. Elles sont donc variables et font souvent l’objet d’un contentieux. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à un avocat pour éviter tous problèmes !
5) LA CESSION DU BAIL COMMERCIAL
Pour terminer, il existe certaines clauses qui encadrent la cession d’un bail commercial. Parmi celles-ci, on retrouvera :
- Une clause qui peut vous interdire de céder votre bail sans céder votre fonds de commerce. Cette clause est une des plus courantes.
- Une clause qui définit les modalités à respecter pour pouvoir céder votre bail.
- Une clause d’agrément qui pose les conditions de la cession du bail. Cela inclut l’acceptation par le bailleur du nouvel acquéreur du bail.
- Une clause de participation (ou d’intervention) qui permet au bailleur d’être présent lors de la cession. Cette clause est moins contraignante qu’une clause d’agrément.
- Une clause de garantie solidaire qui rend le locataire cédant solidaire au futur locataire. Le locataire cédant sera donc solidaire du règlement des loyers et des charges et ce dans la limite de trois ans pour les baux conclus ou renouvelés à partir de la loi Pinel.
Il faut impérativement négocier son bail de manière précise et minutieuse, si possible avec l’aide d’un avocat spécialisé. En effet, un bail mal rédigé risque de vous faire perdre beaucoup de temps, d’argent et de créer des litiges. Pour éviter tous ces problèmes, soyez très attentif à toutes les clauses lors de la rédaction du bail. Un bail bien rédigé permettra d’avoir un contrat qui satisfasse les attentes des deux parties et donc d’entretenir de bonnes relations sur le long terme.
