L’année 2025 confirme une tendance déjà amorcée en 2024 : le marché de l’immobilier professionnel en Ille-et-Vilaine évolue dans un environnement plus exigeant, plus sélectif et plus stratégique. Le ralentissement national se ressent, mais Rennes et sa métropole conservent des fondamentaux solides, portés par une dynamique économique diversifiée et une attractivité territoriale réelle.
Les chiffres publiés dans le Panorama 2025 de la FNAIM Entreprises 35 permettent d’analyser en profondeur les évolutions du marché et surtout de mieux comprendre ce qu’ils signifient concrètement pour les dirigeants, les investisseurs et les propriétaires.
1 / Le marché des bureaux : un rééquilibrage progressif
Avec 80 500 m² commercialisés en 2025 sur Rennes Métropole, la demande placée en bureaux recule de 11 % par rapport à 2024 et de 25 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Ce chiffre traduit un changement de comportement des utilisateurs. Les grandes transactions se raréfient et les entreprises privilégient désormais l’optimisation des surfaces occupées plutôt que l’extension. La maîtrise des coûts immobiliers, la flexibilité contractuelle et la performance énergétique des immeubles sont devenues des critères déterminants. Le télétravail structure également les arbitrages. Dans le même temps, le marché reste animé par un tissu dense de petites et moyennes opérations. Les transactions inférieures à 400 m² sont nombreuses, témoignant d’une activité soutenue des PME et professions libérales. Le dynamisme ne disparaît pas, il se fragmente.
Dans le même temps, l’offre disponible augmente nettement pour atteindre 220 000 m², soit une progression de 28 %. Cette hausse provient principalement de la remise sur le marché d’immeubles de seconde main, dont certains ne répondent plus aux standards environnementaux et aux attentes fonctionnelles actuelles des utilisateurs.
L’analyse territoriale révèle toutefois des disparités marquées. Les secteurs périphériques concentrent une offre abondante, à l’image de la technopole Atalante – ViaSilva, où le stock disponible reste conséquent. À l’inverse, EuroRennes et le centre-ville affichent une tension persistante, avec un volume d’offre limité et particulièrement recherché par les entreprises en quête de centralité et d’accessibilité.
2/ Les locaux d’activité : un rebond à interpréter avec nuance
Le segment des locaux d’activité affiche 128 000 m² transactés en 2025, soit une progression de 29 % par rapport à 2024. Ce rebond est significatif et positionne le marché au-dessus de sa moyenne quinquennale. Cependant, une lecture fine des chiffres montre que plusieurs opérations majeures ont fortement contribué à ce volume. Le marché reste néanmoins structurellement porté par les PME, qui représentent la majorité des transactions en nombre. Un élément particulièrement intéressant réside dans la montée en puissance du neuf. La part des bâtiments récents progresse nettement, confirmant l’appétence des entreprises pour des outils de travail plus performants, mieux isolés et conformes aux normes environnementales actuelles.
Parallèlement, l’offre disponible progresse pour atteindre 215 000 m². Cette hausse provient principalement de biens de seconde main devenus moins attractifs, mais aussi de défaillances d’entreprises et de regroupements de sites qui libèrent des surfaces. Le sujet de la rénovation du parc existant s’impose ainsi comme un enjeu central pour maintenir l’attractivité du marché.
3/ Entrepôts et logistique : des signaux de stabilisation
Le marché des entrepôts en Ille-et-Vilaine enregistre en 2025 un volume placé de 26 700 m², en légère progression par rapport à 2024. Près de 75 % des transactions ont été réalisées au second semestre, traduisant un début de reprise qui semble se confirmer en ce début d’année 2026. Le marché a été principalement animé par les chargeurs, représentant plus de la moitié des volumes transactés, tandis que les prestataires logistiques sont restés plus discrets. L’offre globale potentielle atteint désormais plus de 411 000 m², dont près de 149 000 m² immédiatement disponibles, avec une forte concentration d’actifs logistiques aux normes ICPE.
Les axes Sud et Est, particulièrement recherchés, commencent à se doter d’une offre adaptée aux standards actuels. Malgré ce contexte d’ajustement, les valeurs locatives demeurent stables, avec un loyer prime autour de 60 €/m², confirmant la résilience du segment logistique sur le territoire.
4/ L’investissement immobilier en Ille-et-Vilaine : un marché qui résiste
Dans un contexte national encore fragile, l’Ille-et-Vilaine affiche près de 183 M€ investis en 2025, dont 90 M€ en bureaux et 93 M€ en activité/logistique. Les taux prime se stabilisent autour de 6,25 %. La liquidité se concentre principalement sur des actifs inférieurs à 10 M€, tandis que les investisseurs privés locaux et les family offices jouent un rôle moteur dans l’animation du marché. Le marché de l’investissement n’est pas à l’arrêt. Il se repositionne sur des actifs sécurisés, loués et offrant de la visibilité locative. Les opérations en VEFA en blanc sont plus rares, traduisant une exigence accrue en matière de sécurisation des flux.
Ce que ces chiffres révèlent vraiment
Le marché en immobilier d’entreprise reste toujours en phase de transition. Les entreprises arbitrent davantage, négocient plus finement et privilégient la qualité des actifs à la quantité. Les enjeux énergétiques, la rationalisation des surfaces, la flexibilité contractuelle et la localisation stratégique deviennent des paramètres centraux. Les propriétaires doivent intégrer cette évolution pour adapter leur offre. Les investisseurs, eux, recherchent plus de sécurité et de rendement maîtrisé.
Perspectives 2026 : prudence avec des signes de reprise sur certains segments
Les fondamentaux rennais demeurent solides. La dynamique démographique, la diversification économique et la qualité de vie continuent de soutenir l’attractivité du territoire. Si les incertitudes macroéconomiques persistent, les acteurs économiques ont appris à composer avec l’instabilité. Le marché pourrait bénéficier à moyen terme des mouvements de réindustrialisation et des investissements liés à la souveraineté numérique évoqués dans le panorama.
Dans un marché devenu plus technique et plus sélectif, la lecture brute des chiffres ne suffit plus. Ce qui fait la différence aujourd’hui, c’est la capacité à interpréter les cycles, anticiper les déséquilibres locaux et identifier les actifs réellement adaptés aux stratégies d’entreprise. Depuis plus de 20 ans, Cap Transactions accompagne les dirigeants et investisseurs en Ille-et-Vilaine dans leurs décisions immobilières, avec une lecture terrain précise et actualisée.
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