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Renouveler son bail commercial

Découvrez les principes majeurs du droit au renouvellement d'un bail

Vous hésitez encore entre renouveler votre bail ou trouver une autre location ? Découvrez dans cet article les principes et éléments clés du droit au renouvellement de votre bail commercial pour un fonds de commerce en Bretagne.

Le cadre juridique du renouvellement du bail commercial

Pour bénéficier du droit au renouvellement le locataire doit satisfaire à l'ensemble des conditions générales d'application du statut, telles que définies à l'article L 145-1 du Code de commerce :

  • existence d'un bail portant sur un immeuble ou un local,
  • exploitation d'un fonds de commerce ou artisanal dans l'immeuble loué,
  • immatriculation du propriétaire du fonds au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le locataire doit également satisfaire à des conditions spécifiques :

  • il doit être propriétaire du fonds
  • le fonds doit avoir été exploité pendant une certaine durée, sauf motif légitime de non-exploitation.

Ces conditions sont cumulatives et l'absence d'une seule condition fait perdre au locataire le droit au renouvellement.

Sauf clause de renouvellement automatique, le renouvellement du bail n'est pas automatique. Il peut s’effectuer soit à la demande du locataire, soit sur proposition du bailleur. Si ni le bailleur, ni le locataire ne font de démarches à l’arrivée du terme, le bail est reconduit tacitement pour une durée indéterminée

Le bailleur donne « congé »

Si le bail se termine, c’est au bailleur de prendre les devants. Il donne « congé » à son locataire, six mois avant l’expiration du bail commercial et doit le notifier par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par acte d’huissier. Ce « congé » peut proposer le renouvellement du bail ou y mettre en fin en proposant directement le versement d’une indemnité d’éviction, que le locataire se réserve d’accepter ou pas.

Dans le cas où le bailleur veut mettre fin au bail sans indemnité, il doit alors justifier d’un motif « grave et légitime », laissé à l’appréciation du juge. Le bailleur peut ainsi se rétracter, après l’envoi de son congé, s’il découvre un motif « grave et légitime », ou s’il prouve que le contrat de location n'est plus soumis au statut des baux commerciaux.

L'obligation de motiver le congé fait écho à l'intention du législateur d'assurer au locataire un droit au renouvellement de son bail, ou à défaut une indemnité d'éviction.
Le locataire peut accepter le congé notifié par le bailleur aux conditions proposées.

Le locataire peut aussi accepter le principe du renouvellement mais contester les modalités de l'offre.

Le locataire demande « le renouvellement »

Si le bailleur ne s'est pas manifesté six mois avant l'expiration du bail, le locataire peut soit garder le silence, auquel cas le bail se poursuivra tacitement avec cependant le risque que le loyer soit déplafonné à l'expiration de la douzième année, soit contraindre le bailleur à prendre position sur le renouvellement en lui signifiant une demande de renouvellement de son bail.

La demande du locataire doit être faite soit dans les six mois précédant l'expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation.Il peut lui-même faire une demande de renouvellement par acte d'huissier ou en envoyant un recommandé avec accusé de réception. Attention, toute lettre reçue après l’expiration du bail est considérée comme nulle.

le bailleur dispose d'un délai de trois mois à compter de la notification de la demande pour faire connaître au locataire, par acte extrajudiciaire, sa décision de refuser le renouvellement, en précisant les motifs.
Lorsqu'une offre de paiement d'une indemnité d'éviction accompagne un refus de renouvellement, cette proposition constitue, une motivation suffisante.
Le bailleur peut évidemment accepter expressément le principe du renouvellement.

Si le bailleur ne répond pas dans les trois mois par acte d’huissier, le renouvellement est automatiquement acquis.

La présomption d'acceptation ne porte pas sur le loyer du bail renouvelé. Le bailleur conserve le droit de demander la fixation d'un nouveau loyer.

Qu'elle soit expresse ou tacite, l'acceptation du principe du renouvellement n'est pas définitive. En effet, le bailleur peut ensuite se raviser et :

  • soit exercer son droit d'option, c'est-à-dire refuser le renouvellement ;
  • soit refuser le renouvellement pour motif grave et légitime, sauf s'il invoque des faits dont il avait connaissance à la date de l'acceptation réputée du renouvellement.
     

Pour en savoir plus:
La clause de garantie solidaire

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