<span>Actualités</span><br />Le droit de préemption au profit du locataire d’un local à usage commercial en cas de vente

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Le droit de préemption au profit du locataire d’un local à usage commercial en cas de vente

avec le droit de préemption, le locataire est prioritaire à l'achat

La loi Pinel du 18 juin 2014 avait pour ambition d’opérer un certain rééquilibrage dans les différents droits et obligations des propriétaires et locataires de locaux à usage commercial.

Dans cet esprit un droit de préemption, ou droit de préférence, a été instauré au profit de l’exploitant commercial avec un certain formalisme à respecter sous peine de nullité de la vente en cas de non-respect de ces dispositions.

Cela dit, dans certains cas spécifiques, ce nouveau droit n’est pas applicable. Si vous êtes propriétaire d’un local commercial à Vannes et que vous souhaitez mettre en vente votre bien, CAP Transactions vous donne la marche à suivre.

Qu’est-ce que le droit de préemption ?

Aussi appelé droit de préférence, il s’agit de la priorité donnée à une personne juridique (physique ou morale) en cas de vente d’un bien immobilier. Ce droit peut être accordé soit par des dispositions contractuelles, soit par la loi.

Si cette possibilité de préemption au profit des locataires est ancienne concernant les baux de biens immobiliers à usage d’habitation, c’est la loi Pinel en date du 18 juin 2014 qui vient apporter des dispositions précises dans le cadre des ventes de locaux commerciaux. C’est l’article L145-46-1 du Code de Commerce qui fait référence en la matière.

Toutes les ventes ne sont pas concernées par le droit de préférence au locataire en cas de vente du bien à usage commercial

Dans un premier temps, il s’agit de comprendre que la loi ne prévoit que les ventes, de fait tous les actes de cession tels que les donations, legs, de même que les actes ne constituant pas des ventes (apport en société par exemple) ne sont pas concernés par les dispositions de l’article du code de commerce.

Le droit de préférence au profit du locataire d’un local à usage commercial ne s’applique pas à tous les types de vente. Locataire ne bénéficie d’aucune priorité dans les situations suivantes :

- S’il s’agit d’une vente d’un lot de plusieurs locaux commerciaux, dans un ensemble commercial.
- S’il s’agit d’une cession locaux à usage commercial qui, bien que distincts, sont vendus sous forme d’un ensemble.
- Lorsque la vente a lieu au profit du copropriétaire du bien immobilier à usage commercial.
- Lorsque le local est situé dans un immeuble mis en vente dans son ensemble, alors qu’il comprend également d’autres espaces à usage d’habitation.
- Lorsque la vente doit se réaliser au profit d’un membre de la famille du bailleur : conjoint, ascendant ou descendant du propriétaire ou de son conjoint.

Dans tous les autres cas, le preneur d’un bail commercial bénéficie d’un droit de préférence qui est soumis à un formalisme précis.

L’obligation du bailleur d’informer son locataire de la vente à venir

Le propriétaire d’un local à usage commercial qui souhaite mettre en vente son bien immobilier doit en informer son locataire de manière formelle, par lettre recommandée avec avis de réception, notification d’huissier, ou en main propre contre récépissé ou signature.

Ce document, appelé notification, constitue une offre de vente. Il doit contenir, sous peine de nullité, les informations suivantes :

- La reproduction des dispositions contenues dans les 4 premiers paragraphes de l’article L145-46-1 du Code du Commerce
- Les conditions de la vente et le prix proposé.

C’est à partir de la réception de cette notification que courent les délais pour l’acceptation ou non de l’offre.

Les options du locataire du local commercial après la notification

Le locataire dispose d’un mois pour répondre à l’offre de vente du propriétaire. S’il souhaite acquérir le bien, il doit l’accepter, de manière formelle également. Une fois cette réponse envoyée, la vente devra alors être réalisée :

- Dans un délai de 4 mois si la notification précise que la vente dépend de l’obtention d’un prêt immobilier.
- Dans un délai de 2 mois si le bailleur finance l’achat par des fonds propres.

Si les délais sont expirés et que la cession n’a pas eu lieu, l’offre est caduque et le propriétaire est libéré de son obligation. Il peut ainsi vendre son bien à un tiers.

Quid en cas de modification des conditions de vente ?

Le droit de préférence au profit du locataire peut cependant être de nouveau applicable dans la situation où le propriétaire décide de modifier les conditions de vente, ou qu’il propose son bien à un prix inférieur à celui initialement proposé. Dans ce cas, l’obligation de notification au profit du locataire est de nouveau de rigueur. Les mêmes conditions de délais pour l’acceptation et la réalisation de la vente seront à respecter. 

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