<span>Actualités</span><br />Le bailleur peut-il augmenter le loyer commercial en fonction de la valeur locative lors de la révision triennale ?

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Le bailleur peut-il augmenter le loyer commercial en fonction de la valeur locative lors de la révision triennale ?

Quelles sont les règles quant aux augmentation de loyer à la révision triennale ?

Lors de la révision triennale, le bailleur a la possibilité d’augmenter le montant du loyer. Celui-ci doit, d’une part, correspondre à la valeur locative et, d’autre part, cette augmentation est limitée par la règle de plafonnement. Il convient donc de bien se renseigner avant d’augmenter de loyer de votre local commercial à Vannes.

Le point sur la valeur locative d’un bien à usage commercial ou de bureau

La demande de révision des loyers doit prendre la forme d’un acte extrajudiciaire ou d’une lettre recommandée avec avis de réception comme prévu à l’article L. 145-37 du Code de commerce. Cette demande doit préciser le montant du loyer sous peine de nullité.

La définition de la valeur locative est donnée par les articles R145-2 à R145-11 du même Code. Elle peut être évaluée notamment grâce aux éléments suivants :

  • Les caractéristiques du local (situation, surface, vétusté, équipements, annexes, etc.) ;
  • La destination des lieux inscrite dans le bail ;
  • Les facteurs locaux de commercialité (importance de la ville, quartier, implantation, etc.) ;
  • Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;
  • Les obligations respectives des parties.

Les améliorations apportées par le locataire aux locaux loués ne sont pas prises en compte dans l’estimation de la valeur locative sauf si le bailleur en a assumé la charge directement ou indirectement, notamment en octroyant un loyer réduit dans ce but.

La règle du plafonnement et la valeur locative d’un bien

Comme nous l’avons indiqué précédemment, la révision du loyer pouvant intervenir tous les 3 ans est encadrée par les articles R145-2 et suivants du Code de commerce. Elle doit tenir compte de la valeur locative du bien déterminée en fonction de critères précis. En outre, l’augmentation du loyer lors de la révision triennale est plafonnée.

Cette hausse ne peut excéder la variation de l’indice inscrit dans le contrat de bail. Il y a deux types d’indices :

  • L’indice des Loyers Commerciaux (ILC) ;
  • L’indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).

Il existe cependant une exception au principe du plafonnement des loyers. En effet, le déplafonnement du loyer est possible dans la mesure où il est possible d’apporter la preuve que les facteurs locaux de commercialité ont connu une variation entraînant une modification supérieure à 10 % de la valeur locative. En d’autres mots, s’il est possible de prouver que l’attractivité du local a grandement augmenté et que le loyer devrait augmenter de plus de 10%, alors le loyer peut être déplafonné.

La fixation du loyer révisé en cas de contestations

Les contestations quant à la fixation du loyer révisé seront portées devant le président du tribunal judiciaire qui statuera sur les mémoires présentés par chaque partie et signés par leurs avocats.

Le juge peut décider de visiter des lieux à sa discrétion, le cas échéant en présence d'un consultant, pour élucider certains points s'il estime être insuffisamment éclairé ou si les affirmations des parties divergent.

Si les divergences ne peuvent être tranchées sans avoir recours à une expertise, le juge désignera alors un expert dont la mission consistera à apporter des éléments de fait permettant d'éclairer la situation.

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