<span>Actualités</span><br />Habiter un commerce, une bonne option ?

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Habiter un commerce, une bonne option ?

habiter à l'étage de sa boutique

Vous souhaitez réaliser un achat de commerce à Rennes et utiliser l’étage pour y habiter ? Acheter une boutique pour en faire son habitation motive de nombreuses personnes. En effet, à l’achat, ces biens ont un faible prix au mètre carré.

Mais un projet de changement de destination d’un local sous-entend la plupart du temps de nombreux travaux et donc des dépenses parfois importantes (jusqu’ à 1500 € de frais au mètre carré). Notez bien que ces efforts financiers seront ensuite récompensés par un rendement dopé, dans le cadre d’une mise en location ou d’une revente. Explications

Un prix accessible à l’achat

A cause de la concurrence de l’e-commerce et de la désertification des cœurs de ville, les offres sur le marché de l’immobilier commercial se multiplient, avec des prix qui sont globalement plus intéressants et une décote avantageuse de 20 à 40 % par rapport à une habitation classique.

Souvent situés au rez-de-chaussée, les locaux commerciaux peuvent se révéler très attractifs, surtout grâce à leur style et leur charme : vitrines, murs en brique, belle hauteur sous plafond, verrière, etc. Ces locaux sont souvent classés dans « surface atypique » dans les annonces immobilières.

Changement de destination : une étape nécessaire

Pour transformer un local commercial en une habitation, il faut tout d’abord en changer « la destination » : le local ne servira plus de bureau, de commerce, d’entrepôt mais bien d’habitation individuelle. En effet, selon les destinations, les locaux ne sont pas soumis aux mêmes types de taxes. Ce changement est soumis au contrôle de l'administration et doit donc recevoir une autorisation d'urbanisme.

Pour savoir quelles sont les règles imposées par le Plan Local d’Urbanisme (PLU), il faut consulter le service d’urbanisme de la ville dans laquelle vous souhaitez acquérir le local commercial. Ce dernier vous délivrera ou non une autorisation préalable de travaux, selon la politique menée localement (soit maintenir des commerces de proximité, soit remplir les locaux vides).

Il vous faut donc faire une déclaration préalable de travaux (gratuite) pour changer la destination du local, dans le cas où vous n’avez que de petits travaux. En revanche pour des travaux de gros œuvre (extension de plus de 20 m² de surface de plancher, modification des structures porteuses ou de la façade), vous devrez demander un permis de construire et payer ce changement de destination.

Si le local commercial est en copropriété, la transformation en habitation ainsi que tous les travaux d’aménagement (extension, toiture, façade, etc.) se feront uniquement avec l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires. D'après la loi du 10 juillet 1965, cela doit être voté à la majorité des présents, ou à la majorité absolue si les travaux engagent des parties communes. 

Ne grillez pas les étapes, même si la démarche prend du temps. Vos copropriétaires peuvent exiger de vous, si vous ne les avez pas informés, ni n’avez sollicité leur vote, de remettre le local dans son état originel.

Du « brut » à transformer : évaluer bien vos frais

Un local commercial est vendu « brut », tout est à faire. C’est à la fois un formidable potentiel à exploiter mais aussi beaucoup de choses à reprendre, à revoir, à modifier. Souvent, ces locaux commerciaux offrent des volumes originaux, parfois avec une cave, une mezzanine, un étage... C’est à la fois grisant de pouvoir partir de rien et de tout imaginer.

Mais les travaux ont un coût qu’il faut obligatoirement adjoindre au prix de la vente. En général, il faudra installer une cuisine et une salle de bains, isoler les murs, créer des ouvertures, en réduire certaines, parfois demander le raccordement pour l’eau ou le gaz de ville, revoir l’électricité, effectuer des démarches de dépollution (pour un ancien garage par exemple).

Il s’agit donc pour vous, afin d’éviter de vous endetter, de bien évaluer le montant des travaux (devis à l’appui), avant d’apposer votre signature sur le compromis de vente. N’hésitez pas non plus à ajouter une clause suspensive si vous n’avez pas encore obtenu l’accord des copropriétaires éventuels.

Pour en savoir plus:
Covid19 et assurance perte exploitation

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