L’Indice du Coût de la Construction (ICC) est l’un des indicateurs économiques les plus anciens du secteur immobilier français. Publié chaque trimestre par l’INSEE depuis 1953, il mesure l’évolution des prix de construction des bâtiments neufs. L’ICC est aujourd’hui peu utilisé en pratique pour la révision des loyers commerciaux. Il reste présent dans des baux anciens qui y font encore référence explicitement, certaines clauses de valeur de reconstruction (expertises, sinistres) et des baux à construction ou baux emphytéotiques.
Cette page vous explique tout ce qu’il faut savoir pour l’utiliser correctement.
1 / Qu’est-ce-que l’ICC ?
L’Indice du Coût de la Construction mesure l’évolution des prix de production des bâtiments neufs à usage principal d’habitation non communautaire en France métropolitaine. Il est calculé trimestriellement par l’INSEE en collaboration avec le service statistique du ministère chargé du logement, et publié au Journal officiel. Sa base 100 est fixée au quatrième trimestre 1953, ce qui en fait un repère historique de plus de 70 ans. À titre indicatif, la valeur T4 2025 de 2 058 signifie que le coût de construction a été multiplié par un peu plus de 20 depuis cette date de référence.
L’ICC reflète uniquement les coûts de construction à proprement parler : la valeur du terrain, les frais de viabilisation et les honoraires de maîtrise d’œuvre en sont exclus. L’INSEE collecte ses données auprès d’un panel représentatif de constructeurs, sur la base du coût au mètre carré de surface hors œuvre nette.
2/ Comment calculer une révision de loyer avec l’ICC ?
La révision d’un loyer indexé sur l’ICC s’effectue à la date anniversaire du bail, en comparant l’indice du trimestre de révision à celui du même trimestre de l’année précédente. La formule est simple et s’applique de façon identique quelle que soit la valeur du loyer de départ.
Nouveau loyer = Loyer actuel × (ICC période N ÷ ICC période N−1)
Exemple : Révision entre T3 2024 et T3 2025 : Loyer actuel : 2 000 €/mois. Prise en compte de l’ICC T3 2024 (référence N−1) : 2 143 et de l’ICC T3 2025 (référence N) : 2 056 ce qui donne à un nouveau loyer de 1 919 €/mois. Dans cet exemple, la baisse de l’ICC sur un an entraîne mécaniquement une réduction du loyer de 81 €/mois. C’est l’un des effets concrets de la tendance baissière observée depuis mi-2024 : les locataires indexés sur l’ICC peuvent bénéficier d’une légère détente, là où les bailleurs doivent anticiper une révision à la baisse à la prochaine échéance.
3/ Dans quels baux l’ICC s’applique-t-il ?
L’usage de l’ICC a été progressivement restreint pour les baux commerciaux depuis la loi Pinel de 2014, au profit de l’ILC et de l’ILAT , il reste la référence contractuelle de plusieurs types de baux spéficiques :
- Bail à construction C’est le terrain de prédilection de l’ICC. La loi prévoit expressément son utilisation pour la révision du loyer. C’est une référence quasi systématique dans ces contrats.
- Bail emphytéotique Même logique — contrats de très longue durée (18 à 99 ans) où l’ICC est fréquemment stipulé pour indexer la redevance.
- Baux commerciaux anciens Les baux signés avant 2012 qui référencent encore l’ICC explicitement restent valables jusqu’à leur renouvellement.
4/ L’ICC en 2025-2026 : une tendance baissière à surveiller
Après plusieurs années de hausse marquée liée aux tensions sur les matériaux de construction et à l’inflation post-Covid, l’ICC a amorcé un repli significatif à partir de mi-2024. Au troisième trimestre 2025, il s’établissait à 2 056, en baisse de 4,06 % sur un an — un recul inédit depuis plusieurs cycles. La valeur du quatrième trimestre 2025, publiée en mars 2026, remonte légèrement à 2 058.
Cette évolution a des effets directs et opposés selon votre position dans un bail indexé sur l’ICC : locataire, elle allège mécaniquement votre loyer à la prochaine révision ; bailleur, elle impose d’anticiper une révision potentiellement à la baisse. Dans les deux cas, simuler votre situation en amont vous permet d’aborder l’échéance avec toute la clarté nécessaire.
Questions fréquentes sur l’ICC
Quelle est la différence entre l’ICC, l’ILC et l’ILAT ?
L’ICC mesure les coûts de construction et sert de référence dans les baux anciens et certains contrats spécifiques. L’ILC s’applique aux baux commerciaux des commerçants et artisans depuis la loi Pinel. L’ILAT concerne les bureaux, professions libérales et locaux d’activité tertiaire. L’ICC est une composante des deux derniers, à hauteur de 25 % chacun.
Mon bail commercial signé en 2011 mentionne l’ICC. Dois-je changer d’indice ?
Non, pas immédiatement. Un bail signé avant la loi Pinel (2014) peut conserver l’ICC jusqu’à son renouvellement. En revanche, lors du renouvellement du bail, l’ILC ou l’ILAT deviendra obligatoire selon la nature de votre activité.
La révision peut-elle entraîner une baisse de mon loyer ?
Oui. Une clause d’indexation sur l’ICC joue dans les deux sens : à la hausse comme à la baisse. Avec un ICC en recul de 4 % sur un an au T3 2025, une révision à cette date entraîne mécaniquement une baisse du loyer proportionnelle. Toute clause stipulée uniquement à la hausse est réputée non écrite.
Quel indice utiliser pour un parking ou un garage commercial ?
Les parkings et garages ne relèvent pas du statut des baux commerciaux. L’ICC peut y être librement stipulé comme indice de révision. En l’absence de clause d’indexation dans le contrat, aucune révision automatique n’est possible.
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